Los escribanos esperan un repunte de la actividad inmobiliaria
Por Daniel Sticco
La compra-venta de viviendas podría superar en el corriente mes el récord de 1998. Confianza en el éxito del Cheque con Poder Cancelatorio. Exitosa campaña sobre «Cuidá lo Tuyo». La iniciativa encarada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires se potenciará el próximo año
«La clásica volatilidad de la situación económica en la Argentina, a la cual siempre ha escapado en términos de reserva de valor la propiedad, explicó la respuesta de los porteños a la convocatoria de proteger su vivienda», dijo el presidente de la Carlos D’Alessio en el clásico agasajo de fin de año al periodismo.
El notario no sólo se mostró orgulloso de la respuesta de la ciudadanía a la campaña Cuidá lo Tuyo, sino que prometió seguir con esas iniciativas en el nuevo año, aunque con algunas innovaciones, pero fundamentalmente por la recuperación que mostró el mercado inmobiliario. Aseguró que «seguramente este mes cerrará con operaciones superiores al récord de 1998».
Además resaltó el beneficio de contar ahora con el Cheque Cancelatorio porque «no sólo elimina la inseguridad de manejar efectivo en la escribanía, sino porque da seguridad a las partes que intervienen en la compra y venta, no tiene cargo del impuesto a los débitos si el dinero finalmente se deposita en una caja de ahorro y contribuye a reducir el canal informal de la economía».
La propuesta encarada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires entre mayo y noviembre de 2010, tanto en forma presencial como a través de la web, se potenciará el próximo año.Más de 250 escribanos brindaron asesoramiento personalizado que permitió a los ciudadanos aclarar sus dudas patrimoniales. Además, en forma gratuita, los vecinos pudieron constituir una vivienda como Bien de Familia y realizar poderes para el cobro de jubilaciones.
En línea con el tradicional apoyo del Colegio a las actividades culturales, la Campaña «Cuidá lo Tuyo» se presentó cada mes en los barrios con la realización de un espectáculo musical gratuito. Así, desde Ramona Galarza hasta la Camerata Bariloche, fueron algunos de los shows de primer nivel que pudieron disfrutar los vecinos.
Según un muestreo de 6.051 casos relevados en la Ciudad de Buenos Aires por el Colegio de Escribanos de la Ciudad se destacó que el 74 % de los porteños manifestó que la vivienda es el tema patrimonial que más preocupación genera.
Inquietudes de los porteños El estudio sobre la campaña «Cuidá lo Tuyo» arrojó además que la afectación de la vivienda como Bien de Familia fue una de las consultas y trámites más frecuentes (38%) entre esta población.
Siguieron en orden de importacia la compraventa y escrituraciones 17%, reglamentos de co-propiedad, hipotecas, subdivisiones, construcciones ilegales, consorcios, herencias, títulos de propiedad, habilitaciones y alquileres.
Los barrios de Villa Urquiza, Pompeya y Villa Lugano se caracterizaron por ser los que más dudas vinculadas a temáticas inmobiliarias presentaron. Le siguen Recoleta, Villa Luro y Chacarita.
Según el Colegio de Escribanos porteño, en septiembre se revirtió la caída registrada durante dos meses consecutivos, pero advierten saturación del mercado
La cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires sumaron 5.665 en setiembre último, lo que significó un incremento de 14,5 por ciento en comparación con el mismo mes de 2009.
Asimismo, el monto involucrado en el total de operaciones alcanzó los 2.115,1 millones de pesos, lo que representó un crecimiento de 29,9 por ciento interanual.
Por su parte, el valor promedio de las transacciones se ubicó en 374.029 pesos, equivalente a 94.874 dólares; 13,4 por ciento que un año atrás, según indicó DyN.
De acuerdo, el relevamiento mensual del Colegio de Escribanos porteño, en la comparación mensual, se revirtió la caída verificada durante dos meses consecutivos previos en la cantidad de transacciones, aunque en un rango levemente superior a 3 por ciento que permitió volver al registro anotado en junio último.
Sin embargo, medido en valores desestacionalizados experimentó la tercera disminución intermensual ininterrumpida, 4,8 por ciento, al descontarse el efecto de un día hábil más, fenómeno que no ocurría desde el trimestre agosto a octubre de 2008.
De este modo, «pareciera asistirse a una suerte de saturación del mercado en el actual contexto de aceleración de la inflación, tanto en la medición del INDEC, como más aún en los cálculos de las direcciones de estadística de diversas provincias y de consultoras privadas, al perder fuerza la promoción del uso del crédito hipotecario por parte de los bancos», advirtió la entidad
Lo informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad. En mayo se registraron en total 5.164 operaciones. Al mismo tiempo, el monto de las transacciones se incrementó un 91,7% respecto del año pasado
El relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad determinó que durante el mes de mayo se registraron 5.165 escrituras de compra-venta de inmuebles, lo que representa un 41% más que en el mismo período del año pasado.
Según se informó, las transacciones se registraron por «un monto total de $1.908,6 millones, equivalente a un valor promedio de las transacciones de $369.517 y u$s90.748».
Los datos de las operaciones representan un incremento de «91,7% en los importes involucrados en pesos, que determinaron subas de 36% en el valor medio en pesos y de 29,9% en dólares».
El trabajo añade que «en mayo 56% de las transacciones se concentró en el segmento de las unidades de hasta $250.000, equivalente a un promedio de u$s45.000, es decir unidades de hasta dos ambientes grandes o tres de reducidas dimensiones ubicados en barrios alejados del centro de la Ciudad».
En este segmento, «sumaron en conjunto 3.511 actos, de los cuales 26% del total correspondió a la franja de hasta $150.000, unos u$s38.400, y 30% del total fueron registros por entre 150 mil y 250 mil pesos, es decir entre 38.400 y 64.100 dólares».
El tercer tramo del mercado, «comprendido entre un rango de 250 mil hasta $900 mil, representó 38% del total, con 1.964 escrituras, e involucró a las unidades de tres a cuatro ambientes, según los barrios y dimensiones».
Por último, desde el Colegio de Escribanos porteño informaron que el segmento top, «con valores equivalentes en dólares superiores a u$s230.000, representó el 6% restante de las transacciones».
Resto para crecer Pese al fuerte impulso que mantiene la actividad inmobiliaria en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, acompañando el dinamismo que se verifica en la franja de los bienes durables en general, y en particular la venta de electrodomésticos de alta gama y de automotores, «la cantidad de operaciones de compra-venta de inmuebles persiste muy por debajo de los registros de pre crisis, al punto que el nivel de mayo fue el segundo menor para ese mes de la serie que se inicia en 1998», observan los notarios.
De ahí que se prevé que «el mercado tiene resto para sostenerse en la senda expansiva a tasas de dos dígitos de variación interanual, alimentada por la amplia difusión de desarrollo de obras de diversas características en varios barrios de la Ciudad».
Tras un período de 14 meses consecutivos de caída interanual de las operaciones inmobiliarias que se inició en el último trimestre de 2008 y que se extendió hasta similar período del año siguiente, la actividad acumula un ciclo de un semestre de apreciable reactivación.
En los primeros cinco meses, la actividad se elevó 34,6% en cantidad de transacciones inmobiliarias, 74,4% en monto global y 31,1% y 22,9%, en el valor promedio de las operaciones en pesos y su equivalente en dólares, en comparación con similar período de 2009.
De enero y marzo de 2010 se escrituraron 7.815 propiedades. Las más demandas no superan los $300.000
La gran mayoría de las operaciones de compra de inmuebles en Mendoza se hacen al contado. No hay créditos. (Andrés Larrovere)
Todo indica que la compra y venta de inmuebles en la provincia está recuperándose con respecto al año pasado. Así lo demuestran las estadísticas del Registro Público y Archivo del Poder Judicial.
Es que en el primer trimestre del 2009 se escrituraron en la provincia unas 7.350 propiedades, en tanto en los primeros tres meses de este año, los inmuebles escriturados fueron 7.815. Es decir comparados el primer trimestre del año pasado, con el actual, la suba de escrituras en el 2010 ha sido del 6,3%.
En sintonía desde las inmobiliarias de Mendoza señalaron que el incremento en la compra y venta de propiedades en la provincia es una constante en este año.
«Indudablemente la demanda por la compra de inmuebles ha subido en nuestra inmobiliaria. Si la comparo a la del año pasado, con la crisis del campo e internacional, este año hemos aumentado un 50% la compra y venta de propiedades con respecto al año pasado. Y calculamos que todo este año seguiremos operando el mismo volumen de compra y venta de propiedades», señaló Antonio Rez Masud, de la inmobiliaria Rez Masud.
La mayor demanda de compra de propiedades rondan aquellos inmuebles desde los $200 mil hasta $300 mil.
«En el primer caso, esto es de $200 mil, es el precio de mercado que tiene un departamento de un ambiente», apuntó Santiago Debé, del Colegio Inmobiliario de Mendoza.
Según el Registro Público y Archivo del Poder Judicial, las operaciones de escrituras públicas o títulos judiciales y administrativos registró subas constantes con respecto al año pasado, especialmente tomando en cuenta febrero y marzo.
Desgranados los primeros tres meses del 2009, y comparados con el primer trimestre del 2010, los resultados fueron: En enero 2009 se realizaron 2.693 escrituras, en tanto en enero del 2010 sumaron un total de 2.687. La baja del 0,22% entre un mes y otro fue motivada por la feria judicial y por el período vacacional que produce una merma en la compra y venta de propiedades en Mendoza.
En febrero del 2009, unas 2.206 escrituras se realizaron en la provincia, en tanto en febrero de este año cerró con 2.270. Comparados ambos meses, da una suba del 2,9% de escrituras para febrero del 2010.
En tanto, en marzo del 2009 las escrituras en Mendoza alcanzaron las 2.451, mientras que en igual mes de esta año se escrituraron 2.858 propiedades. En concreto, la suba entre un mes y otro, fue del 16,61%.
En cuanto a las operaciones inmobiliarias todas son al contado. Si bien hay bancos, como el Nación que ofrece una línea para compra de inmuebles, la misma es inaccesible para gran parte de los mendocinos, según las inmobiliarias.
«El problema con esos financiamientos hipotecarios es que exigen ingresos comprobables y relación de dependencia. La mayoría de la gente, no tiene todas sus entradas ingresadas al sistema impositivo. Además, en el caso del Nación, por ejemplo, un grupo familiar para poder acceder al su crédito de compra de vivienda, tiene que justificar ingresos superiores a los $ 8.000», detalló Mario Jorba, de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.
El factor impositivo
El otro obstáculo a la hora de frenar las operaciones de compra y venta de inmuebles reside en el Código de Oferta de Transferencia del Inmueble, conocido como COTI. Los empresarios inmobiliarios señalaron que éste formulario exigido por la Dirección General Impositiva (DGI), está trabando las operaciones de compra y venta en la provincia para aquellos inmuebles superiores a los $ 300.000.
«Este formulario que se puede bajar por Internet, exige no sólo declarar el precio de venta del inmueble, sino que también exige datos contables de los propietarios. A su vez, al comprador también se le exige todos sus datos impositivos y contables».
«Hay mucha gente, que no está dispuesta a dar a conocer al fisco su situación patrimonial y se niegan a llenar ese formulario. Lamentablemente sino completan la información requerida, tanto la inmobiliaria como los vendedores y compradores pueden ser sancionados por la DGI», concluyó Debé. Jaquelina Jimena – [email protected]
El dato será dado a conocer en los próximos días. Pero las inmobiliarias y los desarrolladores ya vienen festejando de antemano. Además del repunte en el total de transacciones también se anunciará un fuerte incremento, superior al 70%, en los valores de escrituración. Radiografía del ladrillo
La elección del ladrillo como refugio de capital ha recobrado mayor protagonismo, en un contexto como el actual signado por las pocas -o casi ninguna- opciones de inversión que puedan resultar atractivas para el ahorrista común.
El dato de la cantidad de operaciones de compraventa de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires, que será dado a conocer en los próximos días, da cuenta de ello.
De acuerdo a los operadores del sector inmobiliario consultados por iProfesional.com, el incremento superó el 30% en el primer bimestre del año, en comparación con el mismo período de 2009, y seguió la misma tendencia en marzo.
“Enero ya había sido un buen mes. A esto se sumaron los buenos resultados de febrero y marzo, con un repunte superior al 30 por ciento. De modo tal que, para los tres primeros meses, estimamos un crecimiento superior al 30%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
En el mismo sentido opinó el consultor Damián Tabakman, quien aseguró que, en el mes que acaba de concluir, se logró consolidar la incipiente suba lograda apenas había arrancado el 2010.
“En marzo hubo una reactivación superior a la de enero y febrero. Se notó la mayor cantidad de consultas y de operaciones concretadas», resaltó Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades.
Los primeros tres meses del 2009 habían sido realmente malos para el sector. Había mucho temor por el desenlace de la crisis económica y financiera mundial y el dólar se había constituido en el refugio por excelencia. Es por ello que el comparativo con el primer trimestre del año en curso arroja incrementos tan contundentes.
Aún así, los analistas hablan de una tendencia positiva que durará, al menos, hasta mediados de año.
“A partir de entonces, los precios comenzarán a ser noticia, al quedar de lado una tendencia relativamente estable, para comenzar a hacerse eco de la elevada inflación”, aseguraron.
Otro dato no menor, del que dan cuenta los operadores del sector, es el notable crecimiento en el monto declarado en las escrituraciones.
Al respecto, cabe recordar que en enero, el mismo estuvo un 70% por encima del mismo mes del 2009, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Ahora, sumado febrero y marzo, el monto escriturado tendría un crecimiento aún mayor, de entre 70 y 90% respecto al primer trimestre del año pasado.
Compraventa La reactivación evidenciada en la cantidad de operaciones estuvo empujada por el mayor número de interesados en buscar propiedades.
En este sentido Leandro Malandrini, gerente de Negocios de ZonaProp.com, explicó que las búsquedas de unidades se incrementaron en más de un 140%, no sólo para la compra sino también para el alquiler.
En cuanto al tipo de operaciones que finalmente se concretaron (por cada 10 búsquedas se genera un contacto), las unidades chicas y bien ubicadas han sido las protagonistas.
Esto no hace más que ratificar que, en general, una vivienda de calidad y emplazada en una buena zona le permitirá al propietario proteger su capital, más allá de las polémicas que suelen darse a veces por los precios, supuestamente elevados, que se manejan en el metro cuadrado.
Al respecto Malandrini dio cuenta del atractivo que se da en:
•Unidades chicas: de uno, dos y tres ambientes.
•Ubicadas en las zonas de Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Recoleta (las siempre estrellas de la Capital Federal).
•Con precios que van desde los u$s70.000 hasta los 150.000 dólares. En las viviendas con estas características no sólo que se evidenció un notable repunte en la demanda sino que, además, los propietarios pudieron sostener más los precios.
Las negociaciones ahora tienden a ser más cortas respecto a las idas y venidas prolongadas, típicas de la crisis del 2009. “Los dueños ya no están tan predispuestos a que le regateen el precio como antes”, explicó el titular de una inmobiliaria líder del sector.
«En marzo, los valores no bajaron más de 5% del pretendido por el titular y se observó una mayor predisposición para acordar por parte de los compradores”, explicó Covello.
Teresa Alvarado, broker de la División Residencial de L.J.Ramos, también dio cuenta de una importante reactivación en unidades chicas.
“La gente las elige como resguardo de dinero ante la incertidumbre que genera la inflación. Hay mucho movimiento de viviendas de 50 metros cuadrado”, sostuvo.
En el mismo sentido opinó Sebastián Sosa, director de Remax, quien dio cuenta de que su firma logró triplicar la cantidad de operaciones durante el primer trimestre del año, en comparación con el mismo período del 2009.
“La mayor rotación se dio en aquellas de un valor de u$s70.000 a u$s140.000”, explicó.
¿Quiénes compran? Los que fugaron capitales en años previos y se llevaron dólares al colchón o los que cuentan con ahorros que le permitan contar con, al menos, un 40% del valor de la unidad.
Esto es así, dado que la mayoría de la clase media está “vedada” para acceder a un crédito hipotecario.
Reflejo de esto es que sólo un 6% de las operaciones se logran apalancar con esta línea de préstamos, tal como diera cuenta iProfesional.com (ver nota: Hipotecarios: crece la oferta para seducir a quienes tienen su “colchoncito” de dólares).
Cabe resaltar que para acceder a un préstamo de este tipo, en las actuales condiciones de mercado se requiere de un ingreso superior a los $13.000 (para financiar el 70% de un departamento tipo de 60 metros cuadrados en una buena zona de Capital).
Como contrapartida, y según datos del propio INDEC, el 70% de las personas ocupadas (unas 15.000.000) manifiestan ganar menos de 2.000 pesos. O al menos declaran esa cifra como ingreso formal, que es lo que finalmente importa a la hora de acercarse a un mostrador para solicitar un préstamo de largo plazo.
Precios “Ante la creencia de que los precios seguirán subiendo, la gente invierte. Además, el empresario refugia el capital en inmuebles”, sostuvo Covello.
Al mismo tiempo que la dinámica volvió al mercado, definir los valores actuales y proyectar los futuros son dos de las cuestiones que más desvelan tanto a compradores como a vendedores.
Según los diferentes brokers consultados por iProfesional.com, los precios hoy se mantienen estables pero estiman que lentamente retomarán la tendencia alcista que se diera en forma previa a 2009.
Para fundamentar su argumento se basan en:
•La fuerte suba en los costos de la construcción. •La poca movilidad del dólar, que no permite revalorizar las propiedades cotizadas en esa moneda y así absorber tales incrementos. •La inflación en pesos (20% a 25%) que más que duplicará en 2010 la suba esperada del billete verde (10 por ciento). “Es importante seguir lo que sucede con el costo de la construcción y el tipo de cambio, para ver cómo se reflejarán estas alzas en los valores de los departamentos a estrenar, o que se encuentran en etapa de construcción. Es previsible que se trasladen las subas a los inmuebles nuevos, y que luego se produzca un efecto derrame a los usados”, comentó Rozados.
Héctor D´Odorico, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre, también advirtió sobre una tendencia a la suba que se concentrará, en primer término, en las unidades sin uso, para luego «contagiar» a las usadas.
“Los costos operativos siguen la curva inflacionaria y los valores no podrán sostenerse, en dólares, los meses venideros. Así como los autos suben entre 1% y 2% mensual, las propiedades seguirán el mismo camino”, alertó.
Además de los costos, Covello destacó que la tendencia alcista se da por la combinación entre una menor oferta (el año pasado se derrumbaron los permisos para construir nuevas edificaciones, algo que en 2010 se hace sentir) y una demanda que se muestra más activa.
“Hay aumentos en el llamado cuadro de oro, que son esas cuatro o cinco calles que generalmente son las más buscadas en cada barrio”, recalcó Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre.
¿Nuevos o usados? Además del tamaño y la ubicación, los compradores evalúan si están más cerca de un inmueble nuevo o de uno usado.
De acuerdo a las operaciones que se realizaron hasta el momento, la balanza está muy equilibrada y, en general, hubo movimiento en los dos mercados.
Sin embargo, la búsqueda de inmuebles nuevos se concentró en aquellos que ya están listos para entregar.
Expertos del sector dan cuenta de una menor predisposición de una gran parte de la sociedad para concretar operaciones a futuro, producto de la incertidumbre que trae, en particular, la suba de costos.
”La gente se maneja con inversiones que sirvan como resguardo de capital, con renta inmediata. Es por eso que se eligen departamentos listos para entregar y hay poca venta desde pozo”, explicó Nicolás Lang, gerente de Emprendimientos de LJ Ramos.
En el mismo sentido opinó Moisés Altman, director de Altman Construcciones: “La única posibilidad de venta es en obras casi terminadas, por la incertidumbre en cuanto a los valores futuros en dólares. Vender desde pozo implica fijar precios fijos en esa moneda y cobrar cuotas que no se sabe si responderán a los aumentos de costos”, disparó.
“En los edificios a estrenar o que están en obra el comprador es, en su mayoría, el inversor; mientras que el usado es más buscado por el consumidor final”, subrayó Leandro Soldati, titular de Soldati propiedades.
En tanto, Pablo Migliorisi, titular de Migliorisi propiedades, explicó que su inmobiliaria cerró este primer trimestre con un 65% de operaciones de viviendas nuevas, mientras que el 35% restante fueron usadas.
“Esto se dio porque durante este período se hicieron algunas promociones y los valores de los departamentos a estrenar no están tan lejos de los usados”, explicó Migliorisi.
Los que ganan y los que pierden El incremento de ventas genera, al mismo tiempo, algunos cambios en el mercado.
Al renacer la demanda, que se concentra con más fuerza en los barrios “top” de capital, vuelve el efecto derrame hacia los barrios aledaños.
“Muchos son más nuevos y jóvenes, donde también se registra una mayor oferta”, comentó Malandrini.
Para Soldati, la escasez de lotes en los barrios consolidados, con una alta incidencia en los costos para el desarrollador, hace que se generen desbordes hacia otras zonas.
Próximo trimestre Los buenos resultados que dejó la primera parte del año se extenderán, para los operadores, hasta junio.
Héctor D´Odorico explicó que, además de cerrar un trimestre en alza, la tendencia positiva seguirá dominando el mercado hasta ese mes.
“Es el único refugio que le queda a los tenedores de dólares, si tenemos en cuenta que el billete está planchado”, comentó D´Odorico.
Jorge Toselli, de JT Propiedades, también estima que en los próximos meses se concreten las subas de precios porque además de los costos de construcción, crecerá la demanda.
“Para mediados de año se esperan cosechas récord. Este resultado tendrá un impacto directo en el mercado, ya que mucha gente del interior vendrá a la Capital para invertir para viviendas”, comentó Toselli.
El mercado inmobiliario empezó a recuperarse tras la crisis del 2009 con un fuerte movimiento en las propiedades de hasta 250.000 pesos. Lo impulsan los inversores que buscan viviendas pequeñas para alquilar
Enero dejó un buen impulso para la compra y venta de departamentos chicos: según informó ayer el Colegio de Escribanos de la Ciudad, las escrituraciones de inmuebles de hasta 250.000 pesos crecieron un 53% durante el primer mes del año, respecto a igual período de 2009. La tendencia fue fuerte en ese segmento, pero también se notó en todo tipo de inmuebles: según el informe, las operaciones totales aumentaron un 75% respecto a un año atrás.
El fenómeno se explica en que cada vez más inversores adquieren departamentos de uno o dos ambientes (de hasta 65.000 dólares) para alquilarlos y así obtener una renta, explicó el presidente del Colegio de Escribanos, Carlos D´Alessio. «Son departamentos pequeños con destino a alquiler. Pocos de ellos van a usuarios genuinos, son inversores que los compran para renta», agregó D´Alessio.
El consultor inmobiliario Damian Tabakman, coincidió con la interpretación. «El resultado no me sorprende. Hay una tendencia clara en cuanto a la demanda de inversores a considerar la adquisición de propiedades como refugio de valor. El que compra el departamento pequeño, en general no lo usa para mudarse sino para alquilarlo», expresó.
En la misma línea, Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, dijo que «los números indican que se salió de la retracción del primer semestre del año 2009» y coincidió con sus colegas de que la compra de departamentos chicos está orientada principalmente a inversores que buscan para alquilar.
La recuperación de la compraventa luego de la crisis financiera del 2009 también se nota en las escrituras: según el informe del Colegio de Escribanos, las operaciones en general crecieron un 33,35% respecto a enero de 2009 y las de hasta 250.000 pesos treparon un 53,24%. En rigor, enero dejó 3.431 nuevas escrituras, por un monto de 1.286.936.497,32 pesos. Esto determina un aumento de 75,21% en facturación, siempre en comparación al año anterior. La tendencia fue fuerte en propiedades chicas pero también se notó en otros valores: en viviendas de hasta 900 mil pesos se registraron 1.370 escrituras (un 39,93% más) y en propiedades de más de 900 mil pesos hubo 234 operaciones, (6,82% arriba).
Para D’Alessio, el aumento en los montos de las escrituras lleva a concluir que «hay más transparencia porque hay más control», en cuanto a la valuación real de los inmuebles en el momento de la escrituración.
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