El mercado inmobiliario, aunque esté lejos de su época de esplendor, sigue generando negocios de renta a largo plazo. Ahora se impulsa la compra de cuotapartes de proyectos hoteleros y de oficinas.
La hotelería puede ser un buen refugio
Se trata de un negocio relativamente nuevo, orientado a inversores de renta a largo plazo. Y su atractivo crece en estos días, cuando la crisis financierra acecha a los mercados, e invertir en la economía real parece ser un resguardo más seguro. El inversor no compra inmuebles, como suele ser tradicional, sino porcentajes en negocios vinculados con el real estate, como la explotación hotelera y de oficinas.
Las posibilidades de rentas anuales en dólares son variadas: en un escenario conservador es posible ganar entre 11 y 13% en dólares, aunque cuando se trata de proyectos más importantes, el retorno puede alcanzar hasta el 20 por ciento. También existe la oportunidad de invertir más dinero, en proyectos ABC1, con rentas de hasta el 40% en dólares, pero está orientado a grandes inversores.
José Rozados, socio fundador de la consultora Reporteinmobiliario.com, trazó una radiografía de este incipiente negocio para la Argentina: “Se busca hacer ingresar al inversor individual en un negocio de renta mucho más grande que, por ejemplo, la compra de un departamento para sacar diferencia con la reventa”.
En lugar de ser el dueño de un inmueble, “se es parte propietaria de la propiedad, pero va a recibir los beneficios de la renta de la totalidad de la explotación del alquiler de todos los departamentos”, agregó. En ese sentido, destacó que el inversor participa en los beneficios de la explotación de renta de un producto, que puede ser hotelero y de oficinas. Este tipo de inversión en hoteles está más avanzado en el país. “No es que el inversor cuenta con un departamento para su uso, sino que es parte de un porcentaje de la propiedad y explotación de todo el edificio”. El proyecto tiene que estar manejado por alguien que conozca el tema, como cadenas hoteleras o expertos en management de edificios corporativos.En momentos en que el turismo internacional y el nivel de los negocios están en franco ajuste por la extensión de la crisis financiera global, este tipo de inversión está orientada para sacar ganancias a largo plazo. Por eso, no es recomendable para los que quieran volcar sus ahorros a algún producto que permita proteger su capital u obtener ganancias inmediatas.
“La mayor parte de los que están participando en cuotapartes en proyectos lo están haciendo a través de fideicomisos”, destacó el consultor inmobiliario Damián Tabakman. “El fideicomiso tiene la ventaja de que es casi un vehículo que encapsula al proyecto y que hace que no se vea arrastrado por los problemas que pueda tener cada inversor por cuestiones ajenas al negocio”, explicó.
Tabakman sostuvo que con la crisis actual, “los vehículos de inversión indirecta están afectados más que en otras épocas. No es lo mismo que tener un boleto en un emprendimiento, que uno puede utilizarlo como mejor le parezca”. Así se remarca que el negocio sólo es viable para los que tengan espaldas financieras para obtener ganancias a largo plazo.
La inmobiliaria Toribio Achával se asoció con la cadena Design Suites para lanzar este tipo de negocios en Recoleta y Palermo. Mario Gómez, director de la inmobiliaria, explicó que “el inversor es dueño de la unidad funcional dentro del hotel, que se integra dentro de la explotación de un hotel”. Entonces, se contrata una cadena o marca hotelera para que explote, en un cierto plazo, el negocio. “Después, los inversores participan del proyecto con un cierto porcentaje del total. El producido de la explotación hotelera se divide entre los dueños”, agregó.
El producto también se está estudiando para incorporarlo en el negocio de la explotación de oficinas y de centros comerciales.
CUIDADO.
NEGOCIO SÓLO PARA MILLONARIOS
Para participar en el negocio de la explotación hotelera, los inversores pueden comprar cuotapartes con inversiones que van de los 100.000 a los 150.000 dólares, siempre en proyectos conservadores.
Pero existen casos en que se puede ganar más del doble, siempre y cuando se disponga de sumas de dinero más cuantiosas.
Rodrigo Fernández Prieto, director de la desarrolladora que lleva su apellido y que cuenta con proyectos de lujo en Puerto Madero y en Rosario, dijo que desde hace algunos meses se puso de moda formar un pool inversor para entrar en un emprendimiento hotelero y con la posibilidad de obtener una cuotaparte de un fideicomiso.
“El inversor tiene la parte de un todo, y no de una habitación. La TIR en este negocio va del 20 al 40% anual en dólares”, dijo.
Pero es para inversores grandes, ya que el capital mínimo para entrar va de los 500.000 a los 2 millones de dólares, explicó el desarrollador.
En Puerto Madero llegan muchos turistas de todas partes del mundo. Por eso, “es para inversores que tengan tiempo para encontrarse con su renta”, dijo.
JUAN MARTÍN GRAZIDE
