Impulsado por un incremento de m谩s de 20% en las ventas del retail, aumenta la demanda de los locales. Precios firmes y poca oferta disponible marcan el pulso del mercado. Las claves que hay que conocer para invertir en un negocio que deja una renta del 11 % anual.
Consumo versus reservas. Los incentivos financieros hacia las compras de productos en cuotas desalientan las escasas posibilidades de ahorro. Como contrapunto, estimulan el consumo acelerado. En este escenario, la demanda de locales comerciales volvi贸 a niveles muy bajos de vacancia. Seg煤n el 煤ltimo informe de L. J. Ramos, el posicionamiento en locales se presenta como una buena opci贸n frente a las colocaciones bancarias, superando en algunos puntos la renta de los inmuebles residenciales. Pero se ubican adem谩s por debajo de sus rendimientos hist贸ricos, por eso el inter茅s en tomar posiciones hoy, previendo una futura recuperaci贸n.Tambi茅n sucede que algunas marcas deciden comprar sus propios locales, retirando fondos del sistema financiero para trasladarlos al inmobiliario, quit谩ndose liquidez pero asegur谩ndose capitales en inmuebles. Mientras tanto, en distintos puntos del pa铆s se construyen centros comerciales. Recoleta Mall es el estreno que viene en la Ciudad de Buenos Aires, con una inversi贸n total de u$s 120 millones. En una superficie de 41.800 m2, el ex Village incorporar谩 90 locales, 10 salas de cines y 10 restaurantes a la oferta porte帽a. El costo del alquiler es de u$s 64 por m2 y se esperan ventas anuales por u$s 130 millones. Desarrollado por VC1, empresa compuesta en un 90% por el fondo de inversi贸n CVI Global Value Fund y en un 10% por Southern Screens Entertainment, el emprendimiento es gerenciado por Village Cinemas y comercializado por Interurban. 芦Abriremos los cines y los locales de la planta baja en las vacaciones de julio. Los otros dos niveles dependen del grado de avance que tengan en ese momento. Esperamos emitir 1.400.000 de tickets por a帽o, manteniendo el promedio que ten铆amos antes con los cines. Demoramos en hacer este reciclaje pero ac谩 esta. Y queremos que funcione como la extensi贸n de la casa de los vecinos, que adem谩s de comprar pueden venir a desayunar o almorzar禄, dice Eduardo Novillo Astrada, miembro de VC1 y presidente de Villages Cinemas. Al momento, el nuevo shopping tiene colocado el 70% de los locales. 芦El resto es un tema de ejecuci贸n de contratos. Como tambi茅n apuntamos al turismo, nos enfocamos en un target de marcas nacionales.El consumo est谩 bien. Los shoppings que est谩n operando recuperaron el nivel de las buenas 茅pocas. Con respecto a nuevos proyectos, los hay de tama帽o mediano, tanto ac谩 como en el interior del pa铆s聰, agrega.
Los centros de proximidad son una tendencia que avanza. Se ubican en lugares de buena densidad de poblaci贸n y accesos, con una cantidad reducida de locales. Novillo Astrada se reconoce pionero de esta tendencia. En 1996 particip贸 en la creaci贸n de las Palmas del Pilar. Ahora trabaja en su reconversi贸n hacia un town center, recreando la situaci贸n de un pueblo, con una plaza central rodeada de distintas actividades y situaciones. 聯En Luj谩n estamos haciendo lo mismo, pero sin entretenimientos. Tenemos 20 hect谩reas y empezamos desarrollando diez donde hay un Wall Mart. Vamos con un hotel, 60 locales, y ocho salas de cines. La inversi贸n ronda los u$s 20 millones禄, adelanta.
Tambi茅n en Pilar, Vitrium Capital anunci贸 la creaci贸n de Pueblo Caama帽o. Con una inversi贸n de u$s 40 millones y 45.000 m2 de obra, el proyecto incluye adem谩s de departamentos, oficinas y studios, locales comerciales en un entorno verde y abierto, con anfiteatro y 谩reas de entretenimiento. 芦Desde principio de abril, cuando lanzamos la venta de los locales, tenemos colocados m谩s del 50% en el programa de adhesi贸n al fideicomiso de rentas禄, cuenta Federico Gagliardo, fundador y CEO de Vitrium Capital. El sistema funciona de la siguiente manera: los locales se venden en u$s 2.400 el m2 promedio y si el comprador no lo quiere para uso propio, el fideicomiso se lo cede en comodato por 20 a帽os y administra el alquiler, otorg谩ndole un porcentaje proporcional de acuerdo a las rentas totales. 芦Eso significa que si su local est谩 vac铆o ese mes, igual cobra porque participa de un pool de inversiones禄, agrega Gagliardo. Hasta el momento, el 90% de los compradores cedieron sus locales al fideicomiso que alquila en u$s 25 m谩s IVA el m2. El 10% restante compraron para uso propio.
Espacio para todos
Desde los nuevos players hasta los que tienen proyectos consolidados, todos coinciden en que en el mundo del retail hay espacio para todos, a pesar de la sensaci贸n de saturaci贸n de algunas plazas, sobre todo en la Zona Norte del Gran Buenos Aires. 芦De diciembre a febrero estuvimos 15% arriba de las previsiones de venta. El retail es un sector con menos competencia, con barreras de entrada m谩s altas, en el que hay mucho por crecer. Si se analiza la cantidad de centros comerciales por habitante, se muestra la falta de desarrollo del negocio禄, opina Diego Gonz谩lez Casartelli, director de Ruk谩n. A fines del a帽o pasado la empresa abri贸 Tortugas Open Mall, un proyecto de u$s 120 millones, y pretende abrir otras bocas en el pa铆s. 芦Durante los fines de semana recibimos 150.000 visitas, quintuplicamos el movimiento de la semana禄, detalla Rub茅n Bacca, Gerente General del Tortugas Open Mall que espera para 2011, un incremento de 5 % de las ventas en t茅rminos reales. El ejecutivo que busca captar a una demanda en un
radio de 10 minutos en auto -cerca de 1.200.000 personas -, anticipa la inauguraci贸n de una cl铆nica y aclara que le quedan otras ocho hect谩reas en el predio por desarrollar.禄En Pilar arranc贸 Cencosud con Palmas, despu茅s vino Paseo del Pilar, ahora Tortugas. Disco abri贸 una boca m谩s grande y delante de ese Disco hay tierra para hacer algo del tipo a cielo abierto. Es mucho, pero por otro lado ves el crecimiento demogr谩fico y te sorprend茅s. Tambi茅n est谩 Paseo Champagnat y Pueblo Caama帽o. Por ahora vienen conviviendo todos y siempre te sorprende que haya espacio para alguien m谩s禄, dice una voz en off. Paseo Champagnat en Pilar, es un emprendimiento de Musmark en el que se destinaron u$s 20 millones. Como diferencial el 70 % de la superficie es abierta, y se integrar谩 con un espacio para oficinas y un centro m茅dico. En la zona conviven 82 clubes de campo y countries y 108 barrios cerrados y la proyecci贸n es generar 600.000 visitas al mes. La cantidad de proyectos en danza es una fiel prueba del potencial del sector. De hecho, en Buenos Aires, el ratio es de 70 metros cuadrados de centro comercial cada 1000 habitantes mientras que en San Pablo esa relaci贸n es de 140 metros y en Santiago de Chile 120 metros cuadrados. Otro dato, los shoppings apenas representan el 15% de las ventas mientras que en Chile y en Brasil acarician el 50 %. La 芦interna禄 local versus shopping es una realidad de la que los empresarios no reniegan, pero lo cierto es que las marcas siempre pelean un lugar en el tenant mix de los shoppings.
Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa, apunt贸 a los segmentos m谩s bajos de la pir谩mide como el C. Convencido de que hay lugar para nuevos players abri贸 San Justo Shopping, ubicado en la intersecci贸n de las rutas 3 y 4, en La Matanza.El shopping con 120 espacios comerciales, a cuya ampliaci贸n destin贸 u$s 6 millones el a帽o pasado. 聯Recibe 650.000 visitas al mes y el ticket promedio en mayo fue de $ 163,25聰, agrega el empresario, que adem谩s compr贸 una propiedad al lado del Walmart de esa localidad para continuar la expansi贸n.
En Puerto Madero, sobre Juana Manso en el Dique Uno, se inaugura a fin de mes el supermercado de Madero Harbour, el proyecto de GNV Group que incluye un shopping. 芦Ser谩 el primer Jumbo boutique, un concepto nuevo. Tambi茅n abriremos algunos locales de servicios, como 贸ptica, perfumer铆a, banco, restaurant. El gimnasio no est谩 comercializado, pero s铆 est谩 terminada la obra. Luego siguen los 110 locales del centro comercial y otros 50 locales m谩s, que estar谩n listos en 2013. La inversi贸n total es de u$s 300 millones, pero hasta ahora llevamos invertidos u$s 80 millones禄, dice Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, refiri茅ndose a todo el emprendimiento que incluye adem谩s oficinas, residencias, hotel internacional, estacionamiento y helipuerto. Para el primer shopping de Puerto Madero la inversi贸n ser谩 de u$s 75 millones. Con una superficie total de 100.000 m2 incluidas las 3.000 cocheras, el 谩rea locativa rondar谩 los 20.000 m2.
A otro escala, los edificios corporativos de Juana Manso 969, tambi茅n tendr谩n un shopping boutique dise帽ado por Diego Gronda (ver nota En primera persona) y Z茅ncity, el emprendimiento de Vizora y Fern谩ndez Prieto & Asociados, incluir谩 un paseo comercial que demand贸 u$s 8 millones y abrir谩 sus puertas a comienzos de 2012. En sus 5.000 m2 desplegar谩 31 locales, tambi茅n en Dique Uno.
Un cap铆tulo aparte merece lo que est谩 pasando en el interior. El proyecto m谩s emblem谩tico, tierra adentro, se levanta en Tucum谩n. Vizora arma Central Tucumano, un paseo comercial de 22.000 m2 cubiertos y 10.000 m2 semicubiertos en el antiguo Mercado de Abasto que proyect贸 Alberto Prebisch (autor del Obelisco y del teatro Gran Rex, entre otras obras). Restaurado y puesto en valor, con una inversi贸n total de u$s 40 millones, el proyecto se inaugurar谩 en 2012. Tambi茅n se encuentran en etapa de desarrollo el shopping Al R铆o en Vicente L贸pez, el Paseo del Fuego en Ushuaia con una inversi贸n de u$s 30 millones,Plaza Sur en Rafaela, La Paz Shopping en Paran谩.
El mercado de los locales
Con una vacancia m铆nima de locales en la Ciudad de Buenos Aires y GBA, la ocupaci贸n promedio supera el 94% en las principales arterias. Al igual que el a帽o pasado, los propietarios no est谩n dispuestos a vender. Un local es siempre un bien codiciado que genera renta segura. Seg煤n un informe de L. J. Ramos, los n煤cleos urbanos gozan de buena salud. La presi贸n sobre los precios es intensa y las propiedades se muestran con valores muy firmes, sobre todo en las ubicaciones m谩s buscadas. Los alquileres, por su lado, est谩n estables tras la suba registrada en el primer semestre de 2010. Es por eso que el hist贸rico rendimiento del 10 贸 12% disminuy贸, sobre todo en las zonas premium. 芦Hay demanda en la Ciudad, y tambi茅n en GBA, pero no es apresurada, es tranquila y sostenida. Eso genera que los valores queden estancados. Algo para destacar es que la facturaci贸n en los locales aument贸 pero la rentabilidad est谩 cada vez m谩s apretada. Incluso baj贸 en algunos casos. Por eso las aperturas de locales son muy cuidadosas, porque no hay margen para absorber una mala jugada禄, cuenta Pablo Vivot, director de la Divisi贸n Locales de L. J. Ramos.
Esta vez no hay zonas castigadas. Todas mantienen un nivel de ocupaci贸n alto. 芦En algunas, la vacancia es cero y en otras 1 o 2%. Como las avenidas principales est谩n muy bien, eso hace que las secundarias tambi茅n mantengan buen ritmo禄, agrega Vivot. En los focos de segunda l铆nea, como San Telmo, la zona de Almagro en Rivadavia al 3500 en Almagro o Corrientes al 2.000 el movimiento de ventas es m谩s intenso comparado con localizaciones de primer orden. Pero se mueven en el rango de u$s 500.000 a u$s 1 mill贸n, mientras que en las principales van de u$s 1 a u$s 3 millones para la venta. Esta tendencia se repite en las principales ciudades y capitales del pa铆s. Seg煤n un informe de El Inmobiliario, Rosario y C贸rdoba son las dos plazas que registran la mayor demanda de locales comerciales. Si bien la oferta acompa帽a este proceso, encontrar un local en una buena ubicaci贸n implica estar atento a las disponibilidades que no permanecen durante mucho tiempo en oferta .禄Hay menos oferta de locales comerciales puesto que no se pueden construir en altura, excepto en shoppings o galer铆as, entonces se ocupan r谩pidamente, sobre todo en esquinas o en las mejores ubicaciones de cada plaza禄 explica las razones, Cristian Alsed谩, titular de Alsed谩 Inmubles de Rosario.
La plaza cordobesa
En C贸rdoba, se registra un aumento de ventas de fondos de comercio. 芦Comprar un buen local comercial en las mejores zonas de la ciudad, puede llevar muchos meses de trabajo inmobiliario禄 comenta Pablo Cardozo, gerente de Sergio Villella Inmobiliaria en C贸rdoba. Los barrios Nueva C贸rdoba y Centro se llevan el gran caudal de solicitudes de alquiler o compra. Pero tambi茅n hay buena demanda en otras zonas, como la Av. Fuerza A茅rea, Rafael N煤帽ez o en el Barrio General Paz. En Rosario no hay delimitaciones tan precisas, pero las arterias principales y las peatonales funcionan siempre.
En cuanto a precios, en C贸rdoba los extremos de valor del m2 de alquiler de locales en buenas ubicaciones puede variar entre $50 y $ 150 y los de venta entre u$s 1.500 y u$s 5.000. En el caso de Rosario, un promedio de u$s 1.800 el m2 en venta y u$s 12 por m2 en alquiler, dependiendo de las calidades y prestaciones.
El boom del consumo ligado al comercio minorista motoriz贸 la econom铆a dom茅stica en 2010, tambi茅n en el primer trimestre de 2011. Pero el crecimiento no fue s贸lo num茅rico. La estructura del retail se fue modificando. Si bien el modelo outlet avanz贸 (ver recuadro), los canales tradicionales y los shoppings siguen siendo la espina dorsal donde las marcas construyen su posicionamiento.
Fuente: El Cronista Comercial
http://www.cronista.com/especiales/Shoppings-y-locales-crecen-con-el-consumo-20110616-0016.html
